Sommaire
1. Définition et montant légal
Le dépôt de garantie (improprement appelé « caution ») est une somme versée par le locataire au bailleur à la signature du bail. Il garantit le bailleur contre les éventuelles dégradations ou loyers impayés. Son montant est strictement encadré par la loi.
1 mois
Location vide
Hors charges — Article 22 loi 1989
2 mois
Location meublée
Hors charges — Article 25-6 loi 1989
Attention : le dépôt de garantie est calculé sur le loyer hors charges. Si le loyer est de 800 € + 100 € de charges, le dépôt est de 800 € (vide) ou 1 600 € (meublé), pas de 900 € ou 1 800 €. Par ailleurs, aucun dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à 2 mois (par exemple un loyer trimestriel d'avance, article 22 alinéa 3 de la loi de 1989).
2. Encaissement et conservation
Le dépôt est versé à la signature du bail ou au plus tard à la remise des clés. Il peut être versé par chèque, virement ou espèces (dans la limite de 1 000 €). Le bailleur le conserve librement pendant toute la durée du bail, sans obligation de le placer sur un compte séparé.
3. Délais de restitution
1 mois
État des lieux conforme
Si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée (aucune dégradation)
2 mois
Dégradations constatées
Si l'état des lieux de sortie révèle des différences avec celui d'entrée
Point de départ : le délai court à compter de la remise des clés par le locataire, pas de la fin du préavis. Le locataire doit transmettre sa nouvelle adresse au bailleur pour permettre l'envoi.
4. Retenues légitimes
Le bailleur peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour couvrir les montants suivants, sous réserve de justificatifs :
Loyers et charges impayés
Tout arriéré de loyer ou de charges, y compris le solde de la régularisation annuelle.
Réparations locatives
Coût de remise en état pour les dégradations imputables au locataire (hors vétusté et usure normale).
Défaut d'entretien courant
Remplacement de joints, détartrage, ramonage non effectué, entretien chaudière non réalisé.
Provision pour charges en copropriété
Le bailleur peut retenir jusqu'à 20 % du dépôt dans l'attente de l'arrêté annuel des comptes de copropriété.
5. La grille de vétusté
La vétusté est l'usure normale des matériaux et équipements due au temps et à l'usage normal. Elle est non imputable au locataire. La loi Alur prévoit l'application d'une grille de vétusté :
| Élément | Durée de vie | Taux/an | Après 5 ans |
|---|---|---|---|
| Peintures murales | 7 ans | 15 % | Retenue max 25 % |
| Moquette / lino | 7 ans | 15 % | Retenue max 25 % |
| Papier peint | 7 ans | 15 % | Retenue max 25 % |
| Parquet | 15 ans | 7 % | Retenue max 65 % |
| Robinetterie | 10 ans | 10 % | Retenue max 50 % |
| Électroménager | 8 ans | 12 % | Retenue max 40 % |
6. Pénalités de retard
10 % du loyer mensuel
Pour chaque mois de retard commencé, le bailleur doit verser au locataire une pénalité égale à 10 % du loyer mensuel hors charges. Cette pénalité est automatique et ne nécessite aucune mise en demeure.
Exemple : loyer 800 €, délai 1 mois, restitution après 4 mois
Retard = 3 mois → Pénalité = 3 × 80 € = 240 €
7. Litiges et recours
Mise en demeure par LRAR
Envoyez une lettre recommandée avec AR demandant la restitution sous 8 jours. Rappelez le montant, la date de sortie et les pénalités applicables.
Commission de conciliation (CDC)
Saisine gratuite de la Commission Départementale de Conciliation. Tentative de résolution amiable du litige. Délai moyen : 2 à 3 mois.
Juge des contentieux de la protection
En cas d'échec de la conciliation, saisine du tribunal (ex-juge de proximité). Compétent pour les litiges locatifs. Procédure simplifiée possible sous 5 000 €.
8. Modèle de courrier de restitution
[Nom du bailleur]
[Adresse du bailleur]
[Nom du locataire]
[Nouvelle adresse du locataire]
Objet : Restitution du dépôt de garantie — [adresse du logement]
Madame, Monsieur,
Suite à la remise des clés en date du [date] et à l'état des lieux de sortie réalisé le même jour, je procède à la restitution de votre dépôt de garantie :
- Dépôt de garantie versé : [montant] €
- Retenues justifiées : [montant] € (détail en annexe)
- Montant restitué : [montant] €
Vous trouverez ci-joint les justificatifs des retenues (devis/factures).
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
9. Gérer le dépôt de garantie avec BailleurZen
Suivi automatisé
10. Questions fréquentes
En résumé
- 1 mois en vide, 2 mois en meublé (hors charges).
- Restitution sous 1 mois (conforme) ou 2 mois (dégradations).
- Pénalité de 10 % du loyer/mois de retard automatique.
- Retenues uniquement avec justificatifs et grille de vétusté.
- Provision de 20 % possible pour charges de copropriété.
Sources et références
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 — Article 22 (dépôt de garantie location vide)
- Loi n°89-462 — Article 25-6 (dépôt de garantie location meublée)
- Loi Alur 2014 — Grille de vétusté et délais de restitution
- Code civil — Article 1731 (état des lieux et présomption)