Sommaire
1. Pourquoi ajouter des clauses supplémentaires ?
Le contrat type réglementaire (décret n°2015-587) définit les mentions obligatoires du bail, mais il laisse aux parties la liberté d'ajouter des clauses particulières. Ces clauses sont essentielles pour :
Protéger
Sécuriser le paiement du loyer et les recours en cas de litige
Encadrer
Définir précisément les droits et obligations de chaque partie
Accélérer
Simplifier les procédures en cas de manquement du locataire
2. La clause résolutoire Obligatoire
C'est LA clause la plus importante du bail, rendue obligatoire par la loi du 27 juillet 2023 et le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 (en vigueur au 1er octobre 2026). Elle prévoit la résiliation de plein droit du bail 6 semaines après un commandement de payer le loyer, les charges ou le dépôt de garantie demeuré infructueux (et 1 mois après un commandement pour défaut d'assurance).
Modèle de rédaction (conforme décret n° 2026-596)
Important : le juge peut accorder des délais de paiement (jusqu'à 3 ans) et suspendre les effets de la clause résolutoire uniquement si le locataire en fait la demande et a repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience.
3. La clause de révision du loyer Essentielle
Sans clause de révision, aucune augmentation de loyer n'est possible pendant toute la durée du bail. La clause doit référencer l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE.
Modèle de rédaction
4. La clause de solidarité Colocation
En colocation, cette clause engage chaque colocataire au paiement de la totalité du loyer, et non seulement de sa part. Indispensable pour éviter qu'un départ ne crée un impayé partiel.
Avec clause
Si un colocataire ne paie pas, le bailleur peut réclamer la totalité du loyer à n'importe lequel des autres colocataires.
Sans clause
Chaque colocataire n'est tenu qu'à sa part. Si un colocataire quitte les lieux, le bailleur ne peut réclamer que sa part aux autres.
Loi Alur : la solidarité du colocataire sortant prend fin au plus tard 6 mois après son départ, à condition qu'un nouveau colocataire l'ait remplacé. Sans remplacement, la solidarité se maintient 6 mois maximum.
5. Clause pénale : attention à l'interdiction en bail d'habitation
En droit commun (article 1231-5 du Code civil), une clause pénale prévoit des pénalités de retard. Toutefois, dans un bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 (vide ou meublé résidence principale), toute clause autorisant le bailleur à percevoir des amendes ou pénalités est interdite et réputée non écrite (article 4, i de la loi de 1989).
Distinction essentielle : en résidence principale, seuls les intérêts au taux légal courent après mise en demeure (article 1231-6 du Code civil). En revanche, une clause pénale (ex. 10 % des sommes impayées) est licite et recommandée dans un bail civil (parking loué séparément, résidence secondaire) ou commercial.
6. La clause d'assurance habitation
L'assurance habitation est une obligation légale du locataire (article 7g de la loi de 1989). La clause renforce cette obligation en prévoyant la résiliation du bail en cas de défaut d'assurance, et en autorisant le bailleur à souscrire une assurance pour le compte du locataire (dont le coût sera récupérable).
Points clés
- Obligation de fournir une attestation d'assurance à la remise des clés
- Renouvellement annuel de l'attestation (rappel inclus dans BailleurZen)
- Résiliation possible via clause résolutoire après mise en demeure d'1 mois
- Possibilité de souscrire pour le compte du locataire et de récupérer 1/12 du coût mensuel
7. La clause de travaux et modifications
Cette clause précise que le locataire ne peut effectuer de travaux de transformation sans l'accord préalable écrit du bailleur. Les aménagements autorisés (peinture, fixations légères) et les transformations interdites (abattage de cloisons, modification des installations) doivent être clairement distingués.
Aménagements libres
Peinture, papier peint, fixations légères (étagères), remplacement de poignées ou interrupteurs à l'identique.
Travaux soumis à accord
Abattage de cloisons, modification électrique/plomberie, percement de murs porteurs, changement de revêtements de sol.
8. L'interdiction de sous-location
Que le logement soit loué vide ou meublé à titre de résidence principale, la sous-location est interdite par défaut par la loi (articles 8 et 25-3 de la loi du 6 juillet 1989), sauf accord écrit du bailleur sur le principe et sur le prix du loyer. En revanche, dans un bail relevant du Code civil (résidence secondaire, parking), la sous-location est libre sauf clause contraire (article 1717 du Code civil).
Risque Airbnb : rappeler expressément cette interdiction dans le bail (et l'imposer dans tout bail civil) dissuade les sous-locations illégales : « Conformément aux articles 8 et 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, toute sous-location totale ou partielle du logement, y compris sur des plateformes de courte durée, est formellement interdite sans l'accord écrit préalable du bailleur. »
9. 5 clauses complémentaires recommandées
Clause d'entretien des équipements
Oblige le locataire à l'entretien courant : ramonage annuel de cheminée, entretien annuel de la chaudière/climatisation, dégorgement des canalisations. Précise que les justificatifs doivent être fournis sur demande.
Clause de visite pour relocation ou vente
Autorise le bailleur à faire visiter le logement pendant le préavis ou en vue de la vente, dans la limite de 2 heures par jour ouvrable (hors dimanches et jours fériés, article 4 p de la loi de 1989), à des horaires convenus.
Clause d'occupation à titre de résidence principale
Rappelle l'obligation d'occuper le logement au moins 8 mois par an (article 2 de la loi de 1989) et interdit le prêt total du logement en l'absence du locataire ou tout hébergement à titre onéreux (l'hébergement gratuit d'un proche par le locataire présent ne pouvant jamais être interdit).
Clause de restitution en bon état
Le locataire s'engage à restituer le logement dans l'état dans lequel il l'a reçu, tel que décrit dans l'état des lieux d'entrée, sauf usure normale. Les dégradations sont imputables sur le dépôt de garantie.
Clause de communication dématérialisée
Recueille l'accord exprès du locataire pour l'envoi électronique des quittances de loyer et avis d'échéance (article 21 de la loi de 1989, révocable à tout moment).
10. Clauses à ne jamais inclure
L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 liste les clauses réputées non écrites. Même signées par le locataire, elles sont nulles de plein droit :
11. Générer un bail complet avec BailleurZen
Les 12 clauses incluses automatiquement
12. Questions fréquentes
En résumé
- La clause résolutoire est indispensable pour protéger le bailleur en cas d'impayé.
- Sans clause de révision, aucune augmentation de loyer n'est possible.
- La clause de solidarité est essentielle en colocation.
- L'interdiction de sous-location s'applique en vide comme en meublé (articles 8 et 25-3).
- Les clauses interdites par la loi sont réputées non écrites, même signées.
Sources et références
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 — Articles 4 (clauses abusives) et 8 (sous-location)
- Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 (loi Alur) — Contrat type et mentions obligatoires
- Code civil — Article 1231-5 (clause pénale) et Article 1366 (signature électronique)
- Décret n°2015-587 du 29 mai 2015 — Contrat type de location