Sommaire
1. Le cadre juridique du bail de location
Le bail de location (ou contrat de location) est régi par la loi du 6 juillet 1989, profondément modifiée par la loi Alur du 24 mars 2014. Le décret n°2015-587 du 29 mai 2015 définit le contrat type et les mentions obligatoires.
Le bail est un contrat synallagmatique : il crée des obligations réciproques pour le bailleur (délivrer un logement décent, assurer la jouissance paisible, entretenir le bien) et pour le locataire (payer le loyer, user paisiblement du logement, souscrire une assurance habitation).
Base légale
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (loi Mermaz) modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 (loi Alur) — Décret n°2015-587 du 29 mai 2015 modifié par le décret n°2026-596 du 6 juillet 2026 (applicable au 1er octobre 2026). Toute clause contraire à ces textes est réputée non écrite.
2. Les types de bail de location
Le type de bail dépend de la nature du logement et du locataire. Chaque type a ses propres règles de durée, de préavis et de contenu :
| Type | Durée | Préavis locataire | Dépôt de garantie |
|---|---|---|---|
| Location vide (personne physique) | 3 ans min. | 3 mois (1 mois zone tendue) | 1 mois HC |
| Location vide (personne morale) | 6 ans min. | 3 mois (1 mois zone tendue) | 1 mois HC |
| Location meublée | 1 an min. | 1 mois | 2 mois HC |
| Bail mobilité (meublé) | 1 à 10 mois | 1 mois | Aucun |
| Bail étudiant (meublé) | 9 mois | 1 mois | 2 mois HC |
| Colocation (bail unique) | 3 ans (vide) / 1 an (meublé) | Selon type | Selon type |
Zone tendue : dans les communes situées en zone tendue (liste du décret n°2013-392), le préavis du locataire en location vide est réduit à 1 mois au lieu de 3. La liste comprend 1 149 communes, principalement en Île-de-France, PACA, Lyon, Lille, Bordeaux, Toulouse, Montpellier et Nantes.
3. Les mentions obligatoires du bail
Le décret n°2015-587 liste précisément les informations qui doivent figurer dans le bail. Voici l'ensemble des mentions obligatoires :
Identité des parties
- Nom, prénom, date et lieu de naissance du bailleur
- Adresse du bailleur (ou du mandataire si gestion déléguée)
- Nom, prénom du ou des locataires
- Si personne morale : dénomination, siège social, identité du représentant
Description du logement
- Adresse complète du logement (bâtiment, escalier, étage, numéro)
- Type d'habitat (immeuble collectif ou individuel) et régime juridique (copro/mono)
- Période de construction (tranche d'années)
- Surface habitable en m² (loi Boutin, obligatoire depuis Alur)
- Nombre de pièces, description des équipements, annexes (cave, parking, jardin)
- Destination des locaux (habitation, usage mixte)
Conditions financières
- Montant du loyer et modalités de paiement (mensuel, terme à échoir/échu)
- Modalités de révision du loyer (indice IRL de référence)
- Montant des charges (provisions ou forfait pour le meublé)
- Montant du dépôt de garantie
- Loyer du dernier locataire (si applicable, en zone tendue)
- En zone d'encadrement des loyers : loyer de référence, loyer majoré, complément
Surface habitable : si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans le bail, le locataire peut demander une diminution du loyer proportionnelle (article 3-1 de la loi de 1989). Il dispose de 6 mois après la prise d'effet du bail pour agir.
4. Les annexes obligatoires
Le bail doit être accompagné de plusieurs documents annexes. L'absence de certaines annexes expose le bailleur à des sanctions financières.
DPE
Diagnostic de Performance Énergétique. Valable 10 ans. Obligatoire depuis 2006.
Diagnostic électricité
Obligatoire si installation > 15 ans. Valable 6 ans.
Diagnostic gaz
Obligatoire si installation > 15 ans. Valable 6 ans.
CREP (plomb)
Obligatoire si logement construit avant le 1er janvier 1949. Illimité si négatif.
ERP
État des Risques et Pollutions. Valable 6 mois. Obligatoire dans toutes les zones.
Diagnostic bruit
Obligatoire en zone d'exposition au bruit d'aérodrome (PEB). Sans limite de durée.
Notice d'information
Annexe de la loi Alur rappelant les droits et obligations des parties.
État des lieux d'entrée
Contradictoire, détaillé pièce par pièce. Conforme au décret du 30 mars 2016.
Sanctions : l'omission de la classe DPE dans l'annonce est passible d'une amende administrative de 3 000 € (15 000 € pour une personne morale). Un DPE absent ou erroné (opposable depuis 2021) ou l'absence de CREP engage la responsabilité civile et pénale du bailleur (diminution du loyer, dommages-intérêts, perte de l'exonération des vices cachés).
5. Les clauses recommandées pour le bailleur
Au-delà des mentions obligatoires, certaines clauses protègent efficacement le propriétaire. Voici les clauses les plus importantes à inclure :
Clause résolutoire (obligatoire)
Désormais obligatoire dans tout bail d'habitation (art. 24 loi de 1989 et décret 2026-596), elle prévoit la résiliation de plein droit 6 semaines après un commandement de payer resté infructueux (et 1 mois pour défaut d'assurance).
Clause de révision du loyer
Précise l'indice IRL de référence (trimestre et année), la date de révision annuelle et la formule de calcul. Sans cette clause, le loyer ne peut pas être révisé.
Clause de solidarité (colocation)
En colocation, chaque colocataire est tenu solidairement au paiement de la totalité du loyer. Indispensable pour éviter qu'un départ ne réduise les recettes.
Clause de renonciation à la régularisation tardive / communication électronique
Recueille l'accord exprès du locataire pour l'envoi dématérialisé des quittances et avis d'échéance (révocable à tout moment).
Clause d'assurance
Rappelle l'obligation du locataire de souscrire une assurance habitation et prévoit la résiliation du bail en cas de défaut d'assurance après commandement resté sans effet pendant 1 mois.
Clause de travaux
Précise les travaux de transformation soumis à l'accord préalable écrit du bailleur (art. 7 f de la loi de 1989) et les conditions de remise en état à la sortie.
6. Les clauses strictement interdites
L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 liste les clauses qui sont réputées non écrites (nulles de plein droit). Même si le locataire les signe, elles ne s'appliquent pas :
Interdire la détention d'animaux domestiques
Seuls les chiens de catégorie 1 (attaque) peuvent être interdits.
Imposer un mode de paiement unique (prélèvement)
Le locataire a le libre choix du moyen de paiement.
Prévoir des amendes ou pénalités de retard
Toute clause autorisant le bailleur à percevoir des amendes ou pénalités est réputée non écrite en bail d'habitation (art. 4 i de la loi de 1989).
Imposer une assurance choisie par le bailleur
Le locataire choisit librement son assureur.
Facturer des frais de visite, quittance ou relance
Les quittances sont gratuites ; les frais de relance ne sont pas à la charge du locataire.
Interdire au locataire d'exercer une activité politique ou syndicale
Atteinte aux libertés fondamentales.
Prévoir la résiliation automatique pour d'autres motifs que ceux de la loi
Seuls le non-paiement, le défaut d'assurance et les troubles de voisinage sont des motifs de résiliation via clause résolutoire.
Imposer la souscription d'un contrat de location d'équipements
Le locataire ne peut être contraint de louer les meubles ou équipements séparément.
7. Rédiger le bail pas à pas
Voici la structure recommandée pour un bail conforme et complet :
En-tête
Titre du contrat, nature (location vide/meublée), régime juridique.
Article 1 — Parties
Identité complète du bailleur et du/des locataire(s).
Article 2 — Objet du contrat
Description détaillée du logement, surface, annexes, destination.
Article 3 — Durée
Date de prise d'effet, durée du bail, conditions de renouvellement.
Article 4 — Loyer
Montant, terme de paiement, modalités de révision (IRL), clause d'encadrement si applicable.
Article 5 — Charges
Nature (provisions ou forfait), montant, modalités de régularisation annuelle.
Article 6 — Dépôt de garantie
Montant, conditions de restitution (1 ou 2 mois max selon le type).
Article 7 — Clause résolutoire
Conditions de résiliation automatique en cas de manquement.
Article 8 — Obligations du bailleur
Délivrance, entretien, jouissance paisible, quittances.
Article 9 — Obligations du locataire
Paiement, usage paisible, entretien courant, assurance, accès travaux.
Article 10 — Congé
Modalités de résiliation par chaque partie, préavis, motifs.
Annexes
DDT complet, notice d'information, état des lieux, inventaire (meublé).
8. Signature et entrée en vigueur
Le bail doit être signé par toutes les parties (bailleur et chaque locataire/colocataire). Chaque signataire reçoit un exemplaire original.
Signature manuscrite
Paraphe de chaque page, signature à la dernière page avec la mention « Lu et approuvé ». Chaque partie conserve un original.
Signature électronique
Parfaitement légale (règlement eIDAS, art. 1366 du Code civil). Valeur probante équivalente. Plus rapide et traçable.
Date de prise d'effet : le bail prend effet à la date convenue entre les parties (date de remise des clés). Elle peut être différente de la date de signature. C'est à partir de la date de prise d'effet que court la durée du bail et que le loyer est dû.
9. Les 7 erreurs fréquentes dans la rédaction du bail
Ne pas indiquer la surface habitable
Obligatoire depuis la loi Alur. L'absence expose à une demande de diminution de loyer par le locataire.
Oublier la clause résolutoire
Obligatoire depuis la loi du 27 juillet 2023 et le décret n°2026-596 (délai de 6 semaines après commandement de payer).
Ne pas annexer les diagnostics
Un DPE absent ou erroné permet au locataire de demander une réduction de loyer ou des dommages-intérêts. L'absence du CREP engage la responsabilité du bailleur.
Inclure des clauses interdites
Les clauses réputées non écrites affaiblissent le contrat et créent un faux sentiment de sécurité pour le bailleur.
Oublier la mention de la zone tendue
En zone d'encadrement, le bail doit mentionner le loyer de référence, le loyer majoré et le complément de loyer éventuel.
Ne pas préciser le terme de paiement
Le bail doit indiquer si le loyer est payable d'avance (terme à échoir) ou en fin de mois (terme échu). L'usage est le terme à échoir.
Omettre l'état des lieux d'entrée
Sans état des lieux d'entrée, le logement est présumé en bon état (article 1731 du Code civil). Le bailleur ne pourra pas imputer les dégradations au locataire.
10. Générer un bail conforme avec BailleurZen
Rédiger un bail complet et conforme à la loi Alur demande du temps et une bonne connaissance du droit locatif. BailleurZen automatise la génération de baux conformes au contrat type réglementaire.
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11. Questions fréquentes
En résumé
- Le bail doit être écrit et conforme au contrat type (décret 2015-587).
- La surface habitable est obligatoire depuis la loi Alur.
- Le DDT complet (DPE, électricité, gaz, plomb, ERP) doit être annexé au bail.
- La clause résolutoire est la protection la plus importante du bailleur.
- Les clauses interdites (article 4) sont réputées non écrites, même signées.
- La signature électronique est parfaitement légale (eIDAS, Code civil).
Sources et références
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (rapports locatifs)
- Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 (loi Alur)
- Décret n°2015-587 du 29 mai 2015 (contrat type de location)
- Décret n°2016-382 du 30 mars 2016 (état des lieux type)
- Service-public.fr — Bail d'habitation