Sommaire
1. Cadre légal et obligations
L'état des lieux est encadré par la loi du 6 juillet 1989 (article 3-2) et le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 qui définit son contenu minimal obligatoire. Il doit être établi contradictoirement entre les parties (ou par un huissier) lors de la remise des clés.
Obligatoire
Pour toute location d'habitation, entrée et sortie
Photos
Fortement recommandées pour prouver l'état réel
Contradictoire
Signé par les deux parties ou constat d'huissier
Conséquence de l'absence : sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état (article 1731 du Code civil). Il sera donc tenu de le rendre en bon état, ce qui peut paradoxalement le pénaliser.
2. Erreur n°1 : Photos insuffisantes ou absentes
C'est l'erreur la plus coûteuse. Sans photos horodatées, il est quasi impossible de prouver l'état initial du logement devant un tribunal. Les descriptions textuelles seules sont insuffisantes face à un locataire de mauvaise foi.
Bonnes pratiques photos
3. Erreur n°2 : Descriptions vagues et imprécises
Écrire « bon état » ou « état correct » ne suffit pas. Ces termes sont subjectifs et inexploitables en cas de litige. La description doit être factuelle, précise et localisée.
❌ À éviter
- « Murs en bon état »
- « Sol correct »
- « Quelques traces d'usure »
- « RAS »
✅ À privilégier
- « Mur nord : peinture blanche, neuf, aucune trace »
- « Parquet chêne : 2 rayures (10 cm) angle fenêtre »
- « Trace d'humidité (15×20 cm) coin supérieur gauche »
- « Prise murale gauche fenêtre : fonctionnelle »
4. Erreur n°3 : Compteurs non relevés
Le relevé des compteurs d'eau, d'électricité et de gaz est obligatoire (décret 2016-382). Sans ces relevés, impossible de facturer les consommations de la période locative et le locataire sortant ne peut pas prouver sa consommation réelle.
Compteurs individuels : relevez tous les compteurs (eau froide, eau chaude, électricité HP/HC, gaz). Photographiez chaque compteur avec le numéro de série et l'index bien lisibles. En copropriété, notez aussi les compteurs de chauffage collectif si existants.
5. Erreur n°4 : Réaliser l'état des lieux sans lumière
Un état des lieux réalisé dans la pénombre cache de nombreux défauts : taches sur les murs, rayures sur le parquet, moisissures dans les coins, joints de salle de bain noircis. Prévoyez toujours un rendez-vous en journée, volets ouverts et lumières allumées.
Conditions idéales
6. Erreur n°5 : Équipements non testés
Se contenter de regarder les équipements sans les tester est une erreur fréquente. Un robinet qui fuit légèrement, une plaque de cuisson qui ne chauffe pas, un interrupteur défaillant : ces défauts ne se voient pas, ils se testent.
Cuisine
Chaque plaque, four, hotte, robinet (débit + température), réfrigérateur
Salle de bain
Douche/baignoire (écoulement), WC (chasse d'eau), robinets, VMC
Électricité
Chaque prise, interrupteur, disjoncteur, prises TV/téléphone
Menuiseries
Ouverture/fermeture de chaque fenêtre, volet, porte, serrure
Chauffage
Chaque radiateur (thermostat), chaudière, climatisation
7. Erreurs n°6 à 10
Oublier les extérieurs et annexes
Balcon, terrasse, cave, parking, boîte aux lettres, jardin : ces espaces font partie du logement loué et doivent figurer dans l'état des lieux.
Expédier l'état des lieux par manque de temps
Un état des lieux bâclé en 15 minutes est inutilisable. Comptez 45 min pour un studio, 1h30 pour un T3, 2h pour un T5+. Bloquez le créneau.
Ne pas vérifier le nombre de clés
Listez et comptez chaque clé remise : porte d'entrée, cave, boîte aux lettres, parking, local vélo, digicode, badge. Faites signer le reçu.
Absence de signature d'une des parties
Un état des lieux non signé par les deux parties n'a aucune valeur juridique. Si le locataire refuse, faites appel à un huissier.
Ne pas comparer entrée et sortie
L'état des lieux de sortie doit être réalisé en comparaison directe avec celui d'entrée. Imprimez ou affichez l'état d'entrée sur tablette pendant la sortie.
8. Checklist pièce par pièce
Pour chaque pièce, inspectez systématiquement ces éléments :
| Élément | Points à vérifier |
|---|---|
| Murs | État peinture/papier peint, trous, fissures, traces d'humidité, taches |
| Sols | Rayures, taches, décollements, lames cassées, joints |
| Plafonds | Fissures, traces d'infiltration, état peinture, luminaires |
| Menuiseries | Fenêtres (vitrage, joints, mécanisme), volets, portes, poignées, serrures |
| Électricité | Prises (nombre + état), interrupteurs, tableau électrique |
| Plomberie | Robinets, éviers, douche/baignoire, WC, joints silicone |
| Chauffage | Radiateurs, thermostat, chaudière, VMC, climatisation |
| Équipements | Cuisine équipée, placards, étagères, détecteur fumée |
9. Numériser vos états des lieux avec BailleurZen
Module États des Lieux intégré
10. Questions fréquentes
En résumé
- Photographiez tout : 50 à 80 photos minimum avec horodatage.
- Décrivez précisément : factuel, localisé, mesurable.
- Relevez les compteurs : eau, électricité, gaz, avec photos.
- Testez les équipements : robinets, plaques, prises, volets.
- Prenez votre temps : 1h minimum pour un T2.
Sources et références
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 — Article 3-2 (état des lieux)
- Décret n°2016-382 du 30 mars 2016 — Contenu de l'état des lieux
- Code civil — Article 1731 (présomption de bon état)
- Loi Alur — Plafonnement des frais d'état des lieux (3 €/m²)