1. Le congé donné par le locataire : préavis de 1 mois ou 3 mois
Le locataire peut résilier son bail à tout moment, sans avoir à attendre la date d’anniversaire du contrat. Le délai de préavis court à compter de la réception effective de la lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), de la signification par commissaire de justice ou de la remise en main propre contre récépissé.
- Location meublée, bail étudiant ou bail mobilité : préavis de 1 mois dans toute la France, sans justification.
- Location vide hors zone tendue : préavis de droit commun de 3 mois.
- Location vide avec préavis réduit à 1 mois : logement situé en zone tendue (décret n° 2013-392), mutation professionnelle, perte d’emploi, nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, premier emploi, état de santé justifiant un changement de domicile, bénéficiaire du RSA ou de l’AAH.
2. Le congé donné par le propriétaire bailleur : 3 motifs légaux exclusifs
Le propriétaire ne peut donner congé que pour le terme du bail en cours, en respectant un préavis d’au moins 6 mois avant l’échéance en location vide (3 mois avant l’échéance en location meublée). Tout congé reçu tardivement par le locataire est nul et le bail est reconduit tacitement.
- Congé pour reprise (habiter le bien) : uniquement au profit du bailleur lui-même, de son conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ou de ses ascendants et descendants (en indiquant les nom, prénom et adresse du bénéficiaire ainsi que le caractère réel et sérieux de la reprise).
- Congé pour vendre : en location vide, il vaut offre de vente au profit du locataire (droit de préemption de 2 mois au prix et conditions indiqués, plus notice d’information obligatoire).
- Congé pour motif légitime et sérieux : inexécution par le locataire de l’une de ses obligations (retards répétés de loyer, défaut d’assurance, troubles de voisinage) ou travaux lourds de restructuration.
Synthèse des délais de préavis en location (Vide vs Meublée)
| Qui donne congé ? | Location vide (nue) | Location meublée |
|---|---|---|
| Locataire (droit commun) | 3 mois à tout moment | 1 mois à tout moment |
| Locataire (zone tendue / perte d’emploi / mutation) | 1 mois (avec justificatif joint au congé) | 1 mois (sans justificatif requis) |
| Propriétaire bailleur (vente, reprise, motif légitime) | 6 mois au moins avant la fin du bail | 3 mois au moins avant la fin du bail |
3. Organiser la sortie : état des lieux contradictoire et restitution du dépôt de garantie
Pendant toute la durée du préavis, le locataire reste redevable du loyer et des charges jusqu’au dernier jour du préavis, sauf si un nouveau locataire occupe les lieux avant avec votre accord.
Le jour de la remise des clés, établissez un état des lieux de sortie contradictoire (sur papier ou sur tablette avec BailleurZen) et relevez tous les compteurs. Vous disposez ensuite d’un délai légal de 1 mois (si l’état des lieux de sortie est conforme à l’entrée) ou de 2 mois (en cas de dégradations constatées) pour restituer le dépôt de garantie.
Textes de loi et sources officielles
Questions fréquentes
Un congé donné par e-mail simple est-il valable ?
Non. La jurisprudence juge qu’un e-mail simple ne remplit pas les conditions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Seuls sont valables la lettre recommandée avec accusé de réception (ou LRE qualifiée eIDAS), l’acte de commissaire de justice ou la remise en main propre contre émargement.
Que se passe-t-il si le locataire ne va pas chercher le courrier recommandé de congé du propriétaire ?
Le délai de préavis ne court qu’à compter de la remise effective de la lettre recommandée au locataire. Si le pli revient avec la mention « Pli avisé et non réclamé », le congé n’est pas valablement délivré : il est donc fortement recommandé de faire signifier le congé par un commissaire de justice.
Quels locataires sont protégés contre le congé du propriétaire ?
Conformément à l’article 15 III de la loi de 1989, un locataire âgé de plus de 65 ans disposant de ressources inférieures aux plafonds légaux (ou ayant à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement au foyer et respectant ces plafonds) est protégé : le bailleur ne peut lui donner congé sans lui proposer une solution de relogement correspondant à ses besoins et possibilités, sauf si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou des ressources modestes.