Sommaire
1. Répartition légale bailleur / locataire
La loi du 6 juillet 1989 et le décret n°87-712 définissent clairement la répartition des travaux. Le bailleur est responsable des grosses réparations et de la décence du logement. Le locataire assume l'entretien courant et les menues réparations.
Bailleur (art. 606 CC)
- • Gros murs, voûtes, toiture
- • Remplacement équipements vétustes
- • Mise aux normes décence/sécurité
- • Travaux d'amélioration
- • Rénovation énergétique
Locataire (décret 87-712)
- • Entretien courant (ménage, jardin)
- • Menues réparations (joints, ampoules)
- • Entretien chaudière annuel
- • Ramonage cheminée
- • Remplacement piles détecteurs fumée
2. Travaux à charge du bailleur
| Travaux | Coût moyen | Déductible |
|---|---|---|
| Remplacement chauffe-eau | 800-2 000 € | Oui |
| Remplacement chaudière | 2 000-6 000 € | Oui |
| Réfection toiture | 5 000-15 000 € | Oui |
| Remplacement fenêtres | 300-800 €/fenêtre | Oui |
| Mise aux normes électriques | 2 000-5 000 € | Oui |
| Isolation thermique | 5 000-25 000 € | Oui |
| Ravalement façade | 3 000-10 000 € | Oui |
| Remplacement revêtement sol (vétusté) | 1 000-4 000 € | Oui |
3. Travaux à charge du locataire
Entretien annuel de la chaudière (obligation légale, attestation à fournir)
Ramonage des conduits de cheminée (1 à 2 fois par an selon la commune)
Remplacement joints, flexibles de douche, flotteur de WC
Entretien courant des murs (rebouchage trous, peinture de rafraîchissement)
Remplacement interrupteurs, prises, ampoules, fusibles
Entretien jardin et espaces extérieurs privatifs
Débouchage des canalisations (sauf vice de construction)
Entretien et remplacement des piles du détecteur de fumée en location vide (à charge du bailleur en location meublée, art. L. 142-2 CCH)
4. Urgences et délais d'intervention
URGENCE ABSOLUEImmédiat (quelques heures)
Fuite d'eau majeure, panne chauffage en hiver, danger électrique, effondrement
URGENT24-48 heures
Fuite d'eau localisée, panne chauffe-eau, serrure cassée, WC bouché
STANDARD1-2 semaines
Volet roulant bloqué, interphone en panne, robinet qui goutte
NON URGENTSous 1-2 mois
Peinture qui s'écaille, jointure usée, petit défaut esthétique
5. Travaux du locataire : quand faut-il autoriser ?
✅ Sans autorisation
- • Peinture (couleur neutre)
- • Pose d'étagères, cadres
- • Remplacement poignées
- • Pose de rideaux
- • Installation temporaire
❌ Avec autorisation écrite
- • Abattre une cloison
- • Changer le carrelage
- • Modifier la plomberie
- • Modifier l'électricité
- • Installer une cuisine équipée
6. Déduction fiscale des travaux
Exemple — Travaux de 18 000 € avec loyers annuels de 10 000 €
Revenus fonciers10 000 €
Charges déductibles (hors travaux)−3 000 €
Travaux déductibles−18 000 €
Résultat foncier−11 000 €
Imputable sur revenu global (max 10 700 €)−10 700 €
Report sur revenus fonciers futurs (10 ans)−300 €
Économie d'impôt immédiate : 10 700 € × TMI (30 %) = 3 210 € + 1 849 € PS = 5 059 €
7. Rénovation énergétique et aides 2026
MaPrimeRénov'
Jusqu'à 90 % du coûtLogement > 15 ans, DPE E-F-G
Éco-PTZ
Jusqu'à 50 000 € à taux 0 %Logement > 2 ans, bouquet travaux
CEE (prime énergie)
500-4 000 € selon travauxVia fournisseurs d'énergie (EDF, Engie...)
Déficit foncier majoré
21 400 €/an (au lieu de 10 700 €)Travaux rénovation énergétique, DPE E→D ou mieux
8. Prévenir les litiges
Réalisez un état des lieux détaillé avec photos datées (entrée et sortie)
Conservez toutes les factures de travaux et d'entretien
Communiquez par écrit (e-mail, LRAR) pour toute demande de travaux
Appliquez la grille de vétusté pour distinguer usure normale et dégradation
Constituez un réseau d'artisans fiables pour intervenir rapidement
Informez le locataire de ses obligations d'entretien dès la signature du bail
Suivi travaux et entretien avec BailleurZen
Alertes échéances diagnostics/DPE
Historique travaux par bien
État des lieux digital avec photos
Suivi dépenses et déductions fiscales
Grille de vétusté intégrée
Récapitulatif fiscal travaux automatique
10. Questions fréquentes
En résumé
- Le bailleur assume les grosses réparations et la mise aux normes.
- Le locataire prend en charge l'entretien courant et les menues réparations.
- Les travaux sont déductibles fiscalement (déficit foncier jusqu'à 10 700-21 400 €/an).
- Les aides (MaPrimeRénov', éco-PTZ, CEE) financent jusqu'à 90 % de la rénovation énergétique.
- Documentez tout (EDL, photos, factures) pour prévenir les litiges.
Sources et références
- Code civil — Articles 605 et 606 (grosses réparations)
- Décret n°87-712 — Réparations locatives
- ANAH — MaPrimeRénov' conditions et barèmes 2026