Le principe juridique : une liste limitative d’ordre public
L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 définit les charges récupérables comme des sommes accessoires au loyer principal que le bailleur avance et que le locataire lui rembourse sur justificatifs.
La Cour de cassation rappelle régulièrement que l’annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987 est strictement limitative : toute dépense qui n’y figure pas expressément (comme les honoraires du syndic, les frais d’assemblée générale ou le ravalement de façade) reste intégralement à la charge du propriétaire bailleur (mais est déductible de vos revenus fonciers au régime réel 2044).
Les 6 grandes familles de charges locatives récupérables
Pour préparer votre décompte annuel de régularisation, vérifiez chaque poste du relevé général des dépenses fourni par votre syndic de copropriété :
- 1. Ascenseurs et monte-charge : électricité, exploitation, visite périodique, nettoyage et 73 % d’un contrat d’entretien complet.
- 2. Eau froide, eau chaude et chauffage collectif : consommation d’eau et d’énergie des parties privatives et communes, entretien des chaufferies et pompes.
- 3. Installations individuelles : entretien annuel des chaudières individuelles (sauf si le locataire souscrit directement son contrat) et dépannage des robinetteries.
- 4. Parties communes intérieures : électricité de la minuterie, produits d’entretien, frais de personnel de ménage ou de gardiennage (40 % ou 75 % selon les tâches).
- 5. Espaces extérieurs : entretien des voies de circulation, aires de stationnement, tonte des pelouses et taille des espaces verts.
- 6. Taxes et redevances : Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM), redevance d’enlèvement des ordures ménagères (REOM) et taxe de balayage.
Tableau récapitulatif : Qui paie quoi entre le propriétaire et le locataire ?
| Nature de la dépense | Récupérable sur le locataire ? | Déductible déclaration 2044 (Bailleur) ? |
|---|---|---|
| Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) | Oui (100 %, au prorata temporis) | Non (puisque remboursée par le locataire) |
| Taxe foncière (hors TEOM) | Non (interdit) | Oui (100 % déductible ligne 227) |
| Électricité et ménage des parties communes | Oui (selon décret du 26 août 1987) | Non |
| Honoraires du syndic de copropriété | Non (100 % bailleur) | Oui (100 % déductible ligne 221) |
| Fonds de travaux loi ALUR et gros travaux (toiture) | Non | Déductible lors du paiement des travaux d’entretien |
Que faire des charges non récupérables sur le locataire ?
Les charges de copropriété qui ne sont pas récupérables sur votre locataire ne sont pas perdues si vous déclarez vos loyers au régime réel (formulaire 2044) ou au régime LMNP Réel.
Elles viennent directement diminuer votre revenu imposable (lignes 221 à 229 de la déclaration 2044). Avec BailleurZen, il vous suffit de scanner votre décompte annuel de syndic et votre avis de taxe foncière par OCR pour séparer automatiquement la part locataire et la part déductible 2044.
Textes de loi et sources officielles
Questions fréquentes
La TEOM (Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères) est-elle récupérable en cours d’année ?
Oui. La TEOM qui figure sur votre avis de taxe foncière est une charge récupérable de plein droit. Si le locataire est entré ou sorti en cours d’année, elle doit être calculée au prorata exact de ses jours d’occupation.
Dans quel délai dois-je envoyer le décompte de régularisation des charges ?
La régularisation est annuelle. Vous devez adresser au locataire le décompte par nature de charges au moins un mois avant la régularisation et tenir les pièces justificatives à sa disposition pendant 6 mois (article 23 de la loi du 6 juillet 1989).
Comment calculer gratuitement le solde de régularisation des charges ?
Utilisez notre outil gratuit de régularisation des charges locatives sur bailleurzen.fr/outils/regularisation-charges-locatives pour calculer le prorata d’occupation et télécharger le courrier officiel en PDF ou Word.