Sommaire
1. Fournir un logement décent
L'obligation première du bailleur est de délivrer un logement décent au sens du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Le logement ne doit présenter aucun risque pour la sécurité physique ou la santé des occupants. Cette obligation s'applique pendant toute la durée du bail.
2. Les diagnostics obligatoires
Avant la signature du bail, le bailleur doit constituer un Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) et l'annexer au contrat de location. Ces diagnostics doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié.
| Diagnostic | Validité | Obligatoire depuis |
|---|---|---|
| DPE | 10 ans | Toujours |
| Électricité | 6 ans | Installation > 15 ans |
| Gaz | 6 ans | Installation > 15 ans |
| Plomb (CREP) | Illimité si < seuil | Immeuble avant 1949 |
| ERP (risques et pollutions) | 6 mois | Toujours |
| Bruit (aérodrome) | Pas de limite | Zone de bruit aérodrome |
| Amiante (parties privatives) | Illimité si négatif | Permis avant 1er juillet 1997 |
Coût moyen du DDT complet : 200 à 500 € selon la surface et le nombre de diagnostics requis. Faites jouer la concurrence entre diagnostiqueurs certifiés.
3. Entretenir le logement et réaliser les réparations
Le bailleur doit maintenir le logement en état de servir à l'usage prévu pendant toute la durée du bail (article 6 de la loi de 1989). Cela inclut les réparations nécessaires autres que celles qui incombent au locataire (entretien courant et réparations locatives, décret n°87-712).
À la charge du bailleur
- • Gros œuvre (toiture, murs, fondations)
- • Remplacement chaudière / ballon d'eau chaude
- • Réfection réseau électrique vétuste
- • Plomberie principale (canalisations)
- • Remplacement fenêtres / volets défaillants
- • Ravalement de façade
- • Mise aux normes (sécurité, DPE)
À la charge du locataire
- • Entretien courant (ménage, jardin)
- • Remplacement joints, flexibles, ampoules
- • Entretien annuel chaudière (obligatoire)
- • Ramonage cheminée (1 à 2×/an)
- • Rebouchage trous / fixations murales
- • Menues réparations (interrupteurs, poignées)
- • Graissage gonds, serrures
4. Garantir la jouissance paisible
Le bailleur doit assurer au locataire la jouissance paisible du logement pendant toute la durée du bail (article 6 de la loi de 1989). Cela signifie que le bailleur ne peut pas perturber la vie du locataire et doit le protéger contre certains troubles.
5. Délivrer gratuitement les quittances de loyer
Le bailleur doit transmettre gratuitement une quittance de loyer à tout locataire qui en fait la demande (article 21 de la loi du 6 juillet 1989). La quittance atteste du paiement du loyer et des charges pour une période donnée.
6. Régulariser les charges locatives
En location vide avec provisions sur charges, le bailleur doit procéder à la régularisation annuelle des charges récupérables (article 23 de la loi de 1989). Il doit envoyer un décompte détaillé et mettre les justificatifs à disposition du locataire.
Délais : décompte détaillé 1 mois avant la régularisation. Justificatifs consultables pendant 6 mois. Prescription de 3 ans. Si régularisation tardive (> 12 mois), le locataire peut exiger un échelonnement sur 12 mensualités.
7. Restituer le dépôt de garantie
Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai strict après la remise des clés. Tout retard expose le bailleur à une pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois de retard.
1 mois
Si état des lieux de sortie conforme à l'entrée
2 mois
Si des dégradations sont constatées (retenues justifiées)
8. Ce qui est interdit au bailleur (et les sanctions)
9. Être en conformité avec BailleurZen
Conformité réglementaire garantie
10. Questions fréquentes
En résumé
- Le logement doit être décent (surface, étanchéité, chauffage, sanitaires, DPE).
- Le DDT complet (DPE, gaz, électricité, plomb, ERP) doit être annexé au bail.
- Les quittances doivent être délivrées gratuitement sur demande.
- Le dépôt de garantie doit être restitué en 1 ou 2 mois maximum.
- Il est strictement interdit de pénétrer dans le logement ou de couper les fluides.
Sources et références
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 — Articles 6, 7, 20, 21, 22, 23, 24
- Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 — Caractéristiques du logement décent
- Décret n°87-712 du 26 août 1987 — Réparations locatives
- Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 — Climat et Résilience (DPE)