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Simulateur Micro-Foncier ou Régime Réel (2044)

Comparez en direct l’abattement forfaitaire de 30 % du micro-foncier avec la déduction de vos charges réelles au formulaire 2044 (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux, assurances) selon votre tranche marginale d’imposition.

  • Gratuit
  • Sans inscription
  • Calcul 100 % local
  • Barème IR + PS 17,2 %

Revenus locatifs et tranche d’imposition

Vos loyers annuels hors charges encaissés et votre tranche marginale d’imposition (TMI).

€/an

Au-delà de 15 000 €/an, le régime réel (2044) est obligatoire.

S’y ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.

Vos charges déductibles annuelles (formulaire 2044)

Le forfait de 20 € par local (ligne 222) est ajouté automatiquement au régime réel.

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Automatisez votre déclaration 2044 avec l’OCR comptable

Ne perdez plus aucune facture déductible : BailleurZen lit vos factures de travaux, appels de syndic et relevés bancaires par OCR et remplit votre récapitulatif 2044 ligne par ligne.

  • Scan OCR des factures et ventilation automatique sur les lignes 211 à 250
  • Simulation permanente Micro-foncier vs Régime Réel
  • Essai gratuit de 30 jours, sans carte bancaire
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Comment arbitrer entre le micro-foncier et le régime réel (formulaire 2044) ?

En location nue, le régime micro-foncier applique un abattement automatique de 30 % sur vos loyers hors charges (dans la limite de 15 000 € de recettes annuelles). Il est simple, mais dès que la somme de vos intérêts d’emprunt, de votre taxe foncière, de vos assurances (PNO, GLI), de vos charges de copropriété non récupérables et de vos travaux d’entretien dépasse 30 % de vos loyers, vous payez trop d’impôts.

Le régime réel d’imposition (déclaration n° 2044) vous permet de déduire l’intégralité de ces charges pour leur montant réel et, en cas de travaux importants, de créer un déficit foncier imputable sur votre revenu global jusqu’à 10 700 € par an (consultez la notice officielle sur impots.gouv.fr).

Questions fréquentes sur le micro-foncier et le régime réel

Quel est le plafond pour bénéficier du régime micro-foncier ?

En location vide (revenus fonciers), le régime micro-foncier s’applique de plein droit lorsque vos revenus fonciers bruts annuels hors charges de l’ensemble de votre foyer fiscal ne dépassent pas 15 000 € (article 32 du Code général des impôts). Il ouvre droit à un abattement forfaitaire automatique de 30 %.

Quelle est la durée d’engagement si j’opte pour le régime réel (formulaire 2044) ?

Lorsque vos loyers hors charges sont inférieurs à 15 000 € et que vous choisissez d’opter volontairement pour le régime réel d’imposition (déclaration n° 2044), cette option est irrévocable pendant une période minimale de 3 ans, puis reconduite annuellement.

Comment fonctionne le déficit foncier au régime réel ?

Lorsque vos charges déductibles hors intérêts d’emprunt dépassent vos loyers hors charges, vous constatez un déficit foncier imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (hors dispositif spécifique de rénovation énergétique). Le surplus et la fraction liée aux intérêts d’emprunt sont reportables sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.

Les prélèvements sociaux (17,2 %) s’appliquent-ils aux deux régimes ?

Oui. Le revenu net foncier imposable (70 % des loyers en micro-foncier, ou loyers moins charges réelles au régime réel) est soumis à la fois au barème progressif de l’impôt sur le revenu selon votre tranche marginale d’imposition (TMI : 0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %) et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.