Sommaire
1. Qu'est-ce que le statut LMNP ?
Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal qui permet aux propriétaires de biens immobiliers meublés de bénéficier d'un cadre fiscal très avantageux. Contrairement à la location nue (revenus fonciers), les revenus de location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
L'avantage majeur du LMNP au régime réel est la possibilité d'amortir le bien immobilier et le mobilier, créant une charge comptable qui réduit considérablement le bénéfice imposable — souvent à zéro — sans aucune sortie de trésorerie réelle.
BIC
Imposition en Bénéfices Industriels et Commerciaux
Amortissement
Déduction sans sortie de trésorerie
0 € d'impôt
Pendant 15 à 25 ans selon les cas
2. Conditions et seuils du LMNP
Pour bénéficier du statut LMNP, vous devez remplir les conditions suivantes :
Logement meublé conforme
Le logement doit contenir les 11 éléments de mobilier listés par le décret n°2015-981 (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, etc.).
Recettes ≤ 23 000 €/an ou < revenus d'activité
Vos recettes locatives meublées ne doivent pas dépasser 23 000 € TTC par an, OU doivent rester inférieures au total des autres revenus d'activité professionnelle du foyer fiscal (hors pensions de retraite).
Immatriculation sur le Guichet unique INPI
Vous devez déclarer votre début d'activité en ligne sur le Guichet unique de l'INPI (procedures.inpi.fr) dans les 15 jours pour obtenir votre numéro SIRET.
Non-dépassement simultané des deux seuils LMP
Si vos recettes dépassent à la fois 23 000 €/an et vos autres revenus professionnels, vous basculez automatiquement en LMP (Loueur Meublé Professionnel).
Attention aux meubles : l'absence d'un seul des 11 éléments obligatoires peut entraîner la requalification en location vide par l'administration fiscale, avec perte de tous les avantages du LMNP (amortissements, BIC).
3. Le micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 %
Le micro-BIC est le régime par défaut si vos recettes locatives meublées de longue durée (ou meublés de tourisme classés) n'excèdent pas 77 700 €/an (seuil revalorisé à 83 600 € pour 2026-2028 par le décret du 29 juin 2026). Il applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes brutes (30 % dans la limite de 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés).
Simulation micro-BIC
Simplicité : en micro-BIC, il suffit de reporter vos recettes en ligne 5ND de la déclaration 2042 C PRO. Aucun formulaire supplémentaire, pas de comptabilité, pas de bilan. L'abattement est appliqué automatiquement.
4. Le régime réel BIC : déduire les charges réelles
Le régime réel permet de déduire l'ensemble de vos charges réelles et surtout d'amortir le bien et le mobilier. Voici les charges déductibles :
Règle de l'amortissement : l'amortissement ne peut pas créer ni augmenter un déficit BIC. Si vos charges (hors amortissement) dépassent déjà vos recettes, l'amortissement est différé et reporté sur les exercices suivants sans limitation de durée.
5. L'amortissement : l'arme fiscale du LMNP
L'amortissement est une écriture comptable qui constate la perte de valeur progressive du bien. En LMNP, il se décompose en trois catégories :
| Composant | Durée | % annuel | Exemple (200k€) |
|---|---|---|---|
| Gros œuvre (structure) | 40 ans | 2,5 % | 2 500 € |
| Toiture | 25 ans | 4 % | 800 € |
| Installations électriques | 25 ans | 4 % | 600 € |
| Plomberie / sanitaires | 20 ans | 5 % | 500 € |
| Revêtements de sol | 15 ans | 6,7 % | 400 € |
| Cuisine équipée | 10 ans | 10 % | 700 € |
| Mobilier | 5-10 ans | 10-20 % | 1 500 € |
| Total amortissement annuel estimé | ~7 000 € | ||
Le terrain n'est pas amortissable. En pratique, on considère que le terrain représente 15 à 20 % de la valeur du bien. Pour un achat à 200 000 €, la base amortissable serait donc de 160 000 à 170 000 €.
6. Comparatif micro-BIC vs régime réel
Simulation — Studio meublé, achat 150 000 € à crédit
| Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Loyers annuels | 9 600 € | 9 600 € |
| Abattement / Charges réelles | - 4 800 € | - 4 200 € |
| Amortissements | — | - 5 400 € |
| Revenu imposable | 4 800 € | 0 € |
| Impôt (TMI 30 % + PS 18,6 %) | 2 333 € | 0 € |
Économie annuelle au régime réel : 2 333 € soit 194 €/mois
7. La déclaration LMNP pas à pas
S'immatriculer sur le Guichet unique INPI (une seule fois)
Déclarer le début d'activité en ligne sur le Guichet unique de l'INPI (procedures.inpi.fr) dans les 15 jours suivant le début de la location pour obtenir un numéro SIRET.
Tenir une comptabilité
Au régime réel : bilan, compte de résultat, tableau des amortissements. Un expert-comptable est vivement conseillé (300-800 €/an, déductible).
Remplir la liasse fiscale (2031 + 2033)
La liasse comprend le formulaire 2031 (déclaration BIC) et les annexes 2033-A à 2033-G (bilan simplifié, compte de résultat, immobilisations, amortissements, etc.).
Reporter sur la 2042 C PRO
Micro-BIC : ligne 5ND (recettes brutes). Régime réel : ligne 5NA (bénéfice) ou 5NK (déficit). Les prélèvements sociaux sont calculés automatiquement.
Payer la CFE
La Cotisation Foncière des Entreprises est due chaque année (même si LMNP). Montant variable selon la commune (100 à 500 € environ). Exonération la première année.
8. Les 6 erreurs fréquentes en LMNP
Rester en micro-BIC par défaut
Le régime réel est presque toujours plus avantageux dès qu'il y a un crédit ou un amortissement possible. Faites le calcul comparatif.
Oublier l'immatriculation sur le Guichet unique INPI
Sans immatriculation sur procedures.inpi.fr, vous n'avez pas de numéro SIRET et ne pouvez pas télétransmettre la liasse fiscale BIC.
Ne pas séparer terrain et bâti
Le terrain n'est pas amortissable. Si vous amortissez 100 % de la valeur d'achat, le fisc rejettera la totalité de vos amortissements lors d'un contrôle.
Amortir au-delà du bénéfice
L'amortissement ne peut pas créer de déficit BIC. Il faut calculer correctement le plafond et différer l'excédent d'amortissement.
Ne pas avoir les 11 meubles obligatoires
Un seul meuble manquant = requalification en location vide. Gardez un inventaire photographié et annexé au bail.
Oublier la CFE
Même en LMNP, la CFE est due chaque année (sauf la première). Son non-paiement entraîne une majoration de 10 %.
9. Optimiser votre LMNP avec BailleurZen
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10. Questions fréquentes
En résumé
- Le LMNP impose les revenus meublés en BIC, pas en revenus fonciers.
- Le régime réel permet d'amortir le bien et le mobilier, réduisant l'impôt à 0 €.
- Le micro-BIC (abattement 50 %) est plus simple mais rarement optimal.
- L'immatriculation sur le Guichet unique INPI et le numéro SIRET sont obligatoires.
- Les 11 meubles obligatoires doivent être présents sous peine de requalification.
Sources et références
- Code général des impôts — Article 35 bis (BIC location meublée)
- CGI — Article 50-0 (micro-BIC) et Article 39 (amortissements)
- Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 (liste des meubles obligatoires)
- BOFiP — BIC-CHAMP-40 (loueurs en meublé)