Sommaire
Les chiffres clés du dispositif Jeanbrun
3 à 5,5 %
Sur 80 % du prix hors foncier
8 à 12 k€
Par foyer fiscal
10 700 €
21 400 € si réno. énergétique
9 ans
Acquisitions jusqu'au 31/12/2028
1. Comprendre le dispositif Jeanbrun
Une réponse à la crise du logement
Le parc locatif privé français traverse depuis plusieurs années une phase de tension aiguë. La part du logement dans le budget des ménages atteint en moyenne 28 %, l'offre locative privée a reculé de 15 % en cinq ans, et les mises en chantier ont chuté de 22 % entre fin 2024 et fin 2025. Parallèlement, près de 2,9 millions de dossiers sont en attente d'un logement social, tandis que la part des investisseurs dans le neuf s'est effondrée de 63 % entre 2021 et 2024.
C'est dans ce contexte de pénurie structurelle que le gouvernement a lancé le plan Relance Logement, dont le dispositif Jeanbrun constitue la pièce maîtresse.
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Définition
Inscrit dans la loi de finances pour 2026 et porté par Vincent Jeanbrun, ministre délégué au Logement, ce dispositif instaure un amortissement fiscal au profit des bailleurs privés, associé à la déduction intégrale des charges et à un régime de déficit foncier renforcé.
Contrairement à une réduction d'impôt classique qui diminue directement le montant de l'impôt dû, l'amortissement agit en amont : il réduit la base imposable, c'est-à-dire le montant des revenus fonciers sur lesquels l'impôt est calculé. Le gain fiscal dépend donc de votre tranche marginale d'imposition.
Le dispositif poursuit quatre objectifs majeurs :
Relancer la construction
Stimuler l'investissement privé pour redynamiser le secteur du bâtiment
Augmenter l'offre locative
Créer davantage de logements disponibles sur le marché de la location
Favoriser des loyers accessibles
Inciter les bailleurs à modérer leurs loyers grâce à des taux d'amortissement progressifs
Reconnaître le bailleur privé
Valoriser le rôle économique et social du propriétaire qui met un logement sur le marché
2. Pinel vs Jeanbrun : rupture de paradigme
Le Pinel, expiré fin 2025, reposait sur une réduction d'impôt directe proportionnelle à la durée d'engagement. Le Jeanbrun adopte une philosophie radicalement différente : plutôt qu'un avantage « clé en main », il offre un cadre d'optimisation patrimoniale de long terme combinant amortissement, déduction des charges et déficit foncier amplifié.
| Critère | Pinel (expiré) | Jeanbrun (2026) |
|---|---|---|
| Nature de l'avantage | Réduction d'impôt directe | Amortissement + déficit foncier |
| Couverture géographique | Zones A, A bis, B1 | Tout le territoire national |
| Type de bien | Neuf uniquement | Neuf et ancien réhabilité (travaux ≥ 30 %, DPE A ou B) |
| Type d'habitat | Collectif uniquement (depuis 2021) | Collectif uniquement |
| Plafond d'amortissement | Réduction d'impôt plafonnée | 8 000 à 12 000 € / an / foyer fiscal |
| Déficit foncier maximal | 10 700 € / an | 10 700 € / an (droit commun) |
| Plafonnement niches fiscales | Inclus (10 000 €) | Hors plafonnement global des niches fiscales |
Un dispositif pour investisseurs avertis
Le Jeanbrun privilégie une approche patrimoniale de long terme. Il s'adresse particulièrement aux contribuables capables d'optimiser leur fiscalité foncière dans sa globalité, à la différence du Pinel qui proposait un avantage automatique.
3. Fonctionnement de l'amortissement fiscal
L'amortissement constitue le socle du dispositif (article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, codifié à l'article 31, I-1° i et j du CGI). Chaque année, le bailleur déduit de ses revenus fonciers une fraction du prix d'acquisition net de frais, après déduction forfaitaire de 20 % au titre du foncier (soit une base amortissable égale à 80 % du prix d'acquisition). Cette déduction réduit la base imposable — l'économie réelle dépend donc de votre tranche marginale d'imposition (TMI) et des prélèvements sociaux (17,2 %).
Exemple illustré (base amortissable de 80 %)
Acquisition : appartement neuf à 200 000 € net de frais, loyer de niveau intermédiaire
Base amortissable (80 % hors foncier) : 200 000 € × 80 % = 160 000 €
Taux d'amortissement : 3,5 % par an
Amortissement annuel : 160 000 € × 3,5 % = 5 600 € / an
Sur 9 ans : 5 600 € × 9 = 50 400 € de revenus fonciers déduits (et l'amortissement peut se poursuivre au-delà de 9 ans dans la limite de 80 % du prix)
Économie fiscale sur 9 ans (TMI 30 % + PS 17,2 %) : 50 400 € × 47,2 % = 23 789 €
L'amortissement ne génère pas de flux de trésorerie direct : il réduit le montant des revenus fonciers imposables et peut contribuer à créer un déficit foncier déductible du revenu global (dans la limite de droit commun de 10 700 €/an) lorsqu'il se cumule avec les charges et intérêts d'emprunt. Lors de la revente ultérieure du bien, les amortissements déduits viennent minorer le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value immobilière (article 150 VB du CGI).
4. Barème des taux d'amortissement et plafonds
Le taux d'amortissement varie en fonction de deux critères : la nature du bien (neuf ou ancien rénové) et le niveau de loyer pratiqué. Le principe est incitatif : plus vous consentez un loyer modéré, plus le taux est avantageux.
| Niveau de loyer | Neuf | Ancien rénové | Repère |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 3,5 % | 3,0 % | Environ 15 % en dessous du marché libre |
| Loyer social | 4,5 % | 3,5 % | Aligné sur les plafonds du logement social |
| Loyer très social | 5,5 % | 4,0 % | Destiné aux ménages les plus modestes |
Plafond d'amortissement : 8 000 € à 12 000 € / an / foyer fiscal
La somme des déductions au titre des amortissements Jeanbrun ne peut pas excéder 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce plafond est majoré de + 2 000 € (soit 10 000 €) lorsqu'au moins 50 % des recettes des logements amortis proviennent d'une location sociale, et de + 4 000 € (soit 12 000 €) lorsqu'au moins 50 % proviennent d'une location très sociale.
Durée d'engagement
9 ans min.
Type d'habitat
Collectif
Maisons exclues
Base amortissable
80 %
Hors foncier (20 %)
5. Panorama des avantages fiscaux cumulables
L'intérêt stratégique du dispositif Jeanbrun réside dans la combinaison de quatre leviers fiscaux qui s'additionnent pour optimiser significativement la rentabilité nette de votre investissement.
A. L'amortissement du bien (sur 80 % du prix)
| Prix d'acquisition (base 80 %) | Taux (social) | Total amorti sur 9 ans | Économie IR (TMI 30 %) |
|---|---|---|---|
| 200 000 € (base 160 k€) | 4,5 % | 64 800 € | 19 440 € |
| 250 000 € (base 200 k€) | 4,5 % | 81 000 € | 24 300 € |
| 300 000 € (base 240 k€) | 4,5 % | 90 000 € (plafonné 10 k€/an) | 27 000 € |
B. L'imputation du déficit foncier
Le déficit foncier généré dans le cadre du dispositif Jeanbrun (hors intérêts d'emprunt) est imputable sur le revenu global dans la limite de droit commun de 10 700 € par an (et reportable 10 ans sur les revenus fonciers). Pour mémoire, le plafond majoré de 21 400 € s'applique spécifiquement aux dépenses de travaux de rénovation énergétique permettant à une passoire thermique (E, F ou G) d'atteindre une classe A à D au plus tard le 31 décembre 2027.
Rappel : qu'est-ce que le déficit foncier ?
Un déficit foncier se forme lorsque l'ensemble de vos charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, charges de copropriété, assurances, gestion, etc.) excède vos revenus locatifs. Ce déficit est alors imputable sur votre revenu global, ce qui réduit l'impôt sur l'ensemble de vos revenus.
C. Déductibilité intégrale des charges
D. Les intérêts d'emprunt : un levier puissant
Point crucial : les intérêts d'emprunt sont déductibles à 100 % et sans plafond. Sur un crédit de 250 000 € à 3,5 % sur 20 ans, les intérêts cumulés sur les neuf premières années représentent environ 62 800 € de déductions, soit une économie fiscale de 18 840 € pour un contribuable à la TMI 30 %.
Cumul des avantages
En combinant amortissement, déduction des charges, intérêts d'emprunt et déficit foncier, un investisseur peut significativement réduire son imposition foncière, voire dégager un déficit déductible de l'ensemble de ses revenus.
6. Conditions d'éligibilité détaillées
Conditions relatives au bien
Biens éligibles
- Logement neuf, en VEFA ou que le contribuable fait construire
- Logement ancien avec réhabilitation lourde (travaux ≥ 30 % du prix, atteignant un DPE A ou B)
- Acquisition entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028
- Situé dans un bâtiment d'habitation collectif
- Partout en France (métropole et DROM)
Biens exclus
- Maisons individuelles (même neuves)
- Logements démembrés (usufruit / nue-propriété)
- Logements anciens n'atteignant pas la classe DPE A ou B après travaux
- Location meublée (relève du LMNP/LMP)
En matière de performance énergétique, les logements neufs doivent être conformes à la réglementation RE2020 et les logements anciens réhabilités (travaux ≥ 30 % du prix d'acquisition) doivent atteindre une classe DPE A ou B après travaux.
Conditions relatives au locataire
Le locataire doit respecter des plafonds de ressources variables selon la composition de son foyer et la zone géographique. La location est interdite aux membres du foyer fiscal du bailleur ainsi qu'à ses parents ou alliés jusqu'au 2e degré inclus (parents, grands-parents, enfants, petits-enfants, frères et sœurs).
Le bien doit être loué nu en tant que résidence principale du locataire, dans les 12 mois suivant l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, pendant une durée minimale de 9 ans.
7. Grilles officielles de plafonds de ressources et de loyers (2026)
Plafonds de ressources du locataire — Secteur intermédiaire (Métropole 2026)
| Composition du foyer | Zone A bis / A | Zone B1 | Zones B2 et C |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 € | 36 144 € | 32 530 € |
| Couple | 66 276 € | 48 268 € | 43 439 € |
| + 1 personne à charge | 86 878 € / 79 666 €* | 58 043 € | 52 239 € |
| + 2 personnes à charge | 103 727 € / 95 427 €* | 70 073 € | 63 066 € |
| + 3 personnes à charge | 123 415 € / 112 968 €* | 82 432 € | 74 189 € |
*Zone A bis / Zone A. Ressources = revenu fiscal de référence N-2 (2024 pour un bail conclu en 2026). Pour les paliers social et très social, les plafonds de ressources et de loyers sont ceux du dispositif Loc'Avantages (simulations sur service-public.fr).
Plafonds mensuels de loyer au m² — Secteur intermédiaire (2026)
| Zone géographique | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zones B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire 2026 (HC / m²) | 19,71 € | 14,64 € | 11,80 € | 10,26 € |
En Outre-mer (DROM et Saint-Martin/Saint-Pierre-et-Miquelon), le plafond intermédiaire 2026 est de 12,21 €/m² (14,46 €/m² en Polynésie française, Nouvelle-Calédonie et Wallis-et-Futuna). Pour les secteurs social et très social, les plafonds suivent les barèmes Loc'Avantages par commune.
8. Mise en pratique : étapes et simulations
Les quatre étapes pour bénéficier du dispositif
Acquérir un bien éligible
Logement neuf ou ancien avec travaux représentant au moins 30 % de la valeur, situé en immeuble collectif, conforme aux normes énergétiques en vigueur.
Choisir le palier de loyer
Intermédiaire (3,5 %), social (4,5 %) ou très social (5,5 %) — ce choix détermine votre taux d'amortissement et les plafonds de loyer et de ressources applicables.
Mettre en location sous 12 mois
Vérifier l'éligibilité du locataire (revenu fiscal de référence N-2), signer un bail de résidence principale, respecter le plafond de loyer correspondant.
Déclarer annuellement
Remplir le formulaire 2044 avec l'annexe spécifique Jeanbrun, conserver les justificatifs d'éligibilité du locataire et déclarer le respect des conditions.
Simulation n°1 : primo-investisseur, TMI 30 %
Profil et investissement
- Cadre célibataire, revenus 60 000 €/an
- T2 neuf à Lyon : 220 000 €
- Apport : 20 000 € / Emprunt : 200 000 € à 3,5 % sur 20 ans
- Loyer intermédiaire : 950 €/mois
Avantages fiscaux (année 1)
- Base amortissable (80 %) : 176 000 €
- Amortissement (3,5 %) : 6 160 €
- Intérêts d'emprunt : 6 900 €
- Charges déductibles : 2 400 €
- Total déductions : 15 460 €
Loyers annuels
11 400 €
Déficit foncier
-4 060 €
Impôt foncier an 1
0 € (-1 218 € IR)
Effort mensuel net
225 €
Simulation n°2 : investisseur expérimenté, ancien rénové, TMI 41 %
Profil et investissement
- Chef d'entreprise en couple, revenus 140 000 €/an
- T3 ancien à Bordeaux : 180 000 € + 80 000 € de travaux (44 %, DPE B)
- Emprunt : 200 000 € à 3,8 % sur 15 ans
- Loyer social : 1 150 €/mois
Avantages fiscaux (année 1)
- Amortissement (3,5 % sur 80 % prix + travaux) : 7 840 €
- Intérêts d'emprunt : 7 500 €
- Charges et travaux : 13 200 €
- Total déductions : 28 540 €
Loyers annuels
13 800 €
Déficit foncier
-14 740 €
Impôt foncier an 1
0 €
Déficit imputable RG
10 700 €
9. Pièges courants et recommandations
Les huit erreurs les plus fréquentes
Investir dans une maison individuelle
Seuls les logements en immeuble collectif sont éligibles. Vérifiez ce critère avant toute acquisition.
Omettre la vérification des ressources du locataire
L'avis d'imposition N-2 du locataire doit être demandé et conservé — à défaut, l'administration peut remettre en cause l'avantage.
Dépasser le plafond de loyer
Même un écart minime entraîne la perte des avantages fiscaux. Prévoyez une marge de sécurité.
Oublier la déclaration annuelle de conformité
L'annexe Jeanbrun au formulaire 2044 doit être complétée chaque année sous peine de remise en cause.
Sous-estimer les charges réelles
Taxe foncière, syndic, assurances, gestion, vacance locative : intégrez tous les postes dans votre simulation.
Louer à un parent ou allié jusqu'au 2e degré
L'interdiction vise les parents, grands-parents, enfants, petits-enfants, ainsi que les frères et sœurs.
Travaux insuffisants dans l'ancien
Le seuil de 30 % du prix d'acquisition et l'atteinte d'un DPE A ou B sont impératifs. Conservez l'intégralité des factures et diagnostics.
Oublier l'impact sur la plus-value à la revente
Les amortissements déduits viennent minorer le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value lors de la revente ultérieure.
Sept bonnes pratiques d'optimisation
Faites-vous accompagner par un expert-comptable spécialisé en fiscalité immobilière pour optimiser vos déclarations annuelles.
Conservez tous les justificatifs pendant au moins dix ans : factures de travaux, baux, avis d'imposition des locataires.
Simulez plusieurs scénarios (type de loyer, localisation, neuf vs ancien) avant de vous engager.
Privilégiez les zones à forte demande locative pour minimiser le risque de vacance.
Anticipez un à deux mois de vacance par an dans vos projections de trésorerie.
Souscrivez une garantie loyers impayés (GLI) pour sécuriser vos revenus.
Envisagez le palier social si le marché local le permet : le taux d'amortissement supérieur compense souvent l'écart de loyer.
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11. Questions fréquentes
En résumé
- Amortissement fiscal de 3 à 5,5 % sur 80 % du prix, plafonné de 8 000 à 12 000 €/an par foyer fiscal.
- Déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (21 400 € si rénovation énergétique éligible jusqu'en 2027).
- Déductibilité intégrale et sans plafond des intérêts d'emprunt et des charges courantes sur les revenus fonciers.
- Tout le territoire est éligible — métropole et DROM — pour les acquisitions du 21/02/2026 au 31/12/2028.
- Accessible pour le neuf et l'ancien réhabilité (travaux ≥ 30 %, DPE A ou B), en immeuble collectif uniquement.
- Engagement minimal de 9 ans en location nue à titre de résidence principale ; minoration du prix d'achat à la revente.
Avertissement
Ce guide a un caractère purement informatif et ne constitue pas un conseil en investissement. Les données présentées sont susceptibles d'évoluer selon les décrets d'application. Consultez un professionnel (conseiller en gestion de patrimoine, expert-comptable, avocat fiscaliste) avant toute décision d'investissement.
Sources et références
- Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (article 47) — Journal Officiel
- Code général des impôts — Article 31, I-1° (i et j) et Article 150 VB
- Service-Public.fr — Investissement locatif Relance logement - Jeanbrun (fiche F39735)
- INSEE — Statistiques du logement et de la construction