Sommaire
Chronologie type d'une procédure d'impayé
Durée moyenne totale : 8 à 18 mois selon la complexité du dossier et les délais de juridiction.
1. Premier réflexe : la relance amiable
Dès que le loyer n'est pas reçu dans les 5 à 10 jours suivant la date d'exigibilité, contactez le locataire par téléphone ou SMS pour comprendre la situation. Un simple oubli ou un problème bancaire temporaire se résout souvent à ce stade. Gardez un ton courtois mais ferme.
Modèle de relance amiable (email ou SMS)
2. Mise en demeure formelle (J+15)
Si la relance amiable est restée sans effet, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Ce courrier constitue un acte juridique formel qui prouve votre démarche devant un tribunal. Mentionnez clairement les montants dus, la date d'exigibilité et le délai accordé pour régulariser.
Important : si le locataire bénéficie d'APL, vous devez signaler l'impayé à la CAF dans les 2 mois suivant le premier impayé (décret n°2019-772). Le non-signalement peut entraîner la perte du versement direct des APL au bailleur.
Mentions obligatoires
- • Identité complète du bailleur et du locataire
- • Référence du bail (date, adresse)
- • Détail des sommes dues (loyer, charges, mois)
- • Délai de régularisation (8-15 jours)
- • Mention de la clause résolutoire du bail
En parallèle
- • Contacter la caution solidaire (si existante)
- • Déclarer le sinistre à la GLI (si souscrite)
- • Signaler à la CAF/MSA (si APL)
- • Activer la garantie Visale (si applicable)
- • Conserver tous les justificatifs de relance
3. Le commandement de payer par commissaire de justice (J+45)
Le commandement de payer est un acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice depuis 2022) qui somme officiellement le locataire de régler sa dette. C'est la première étape judiciaire obligatoire. Il déclenche le délai légal de 6 semaines de la clause résolutoire du bail (article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 et le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 ; seuls les anciens baux non encore renouvelés stipulant expressément 2 mois conservent ce délai jusqu'à leur renouvellement).
| Élément | Détail |
|---|---|
| Coût moyen | 150 à 300 € (à la charge du locataire in fine) |
| Délai de réaction | 6 semaines pour payer avant résiliation du bail (art. 24) |
| Effet juridique | Active la clause résolutoire + début du contentieux |
| Copie obligatoire | Signification à la caution sous 15 jours + CAF si APL |
| Notification CCAPEX | Le commissaire de justice signale à la CCAPEX si ≥ 2 mois d'impayés |
Si le locataire paie dans les 6 semaines : la clause résolutoire ne s'applique pas, le bail se poursuit normalement. Mais conservez l'acte du commissaire de justice comme preuve de l'incident en cas de récidive.
4. Saisine du tribunal judiciaire (J+90)
Si le locataire n'a pas réglé sa dette dans le délai de 6 semaines du commandement de payer, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection (tribunal judiciaire) en référé pour demander le constat de la résiliation du bail et l'expulsion. L'assignation doit être délivrée et notifiée au préfet par le commissaire de justice au moins 6 semaines (42 jours) avant l'audience (article 24, III de la loi de 1989).
Choisir un avocat spécialisé
Recommandé pour sécuriser la procédure (honoraires moyens : 1 500-3 000 €). L'aide juridictionnelle est possible si vos revenus sont modestes.
Rédiger l'assignation en référé
Le commissaire de justice convoque le locataire devant le juge. L'assignation détaille les loyers impayés, les relances effectuées, et demande le constat de la résiliation du bail.
Notifier à la préfecture
L'assignation est notifiée électroniquement par le commissaire de justice au représentant de l'État (préfet) au moins 6 semaines avant l'audience à peine d'irrecevabilité.
Constituer le dossier
Rassemblez : bail, commandement de payer, LRAR de mise en demeure, relevé des paiements, justificatifs de charges, attestation de la CAF.
5. Le jugement d'expulsion (J+150)
Le juge peut constater la résiliation du bail, prononcer la condamnation au paiement des arriérés, et ordonner l'expulsion du locataire. Le juge peut accorder des délais de paiement (jusqu'à 3 ans, article 24, V et VII de la loi de 1989) et suspendre les effets de la clause résolutoire uniquement à la demande du locataire (ou du bailleur) et à condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
Décisions favorables au bailleur
- • Résiliation du bail confirmée
- • Condamnation aux arriérés + intérêts légaux
- • Expulsion autorisée (avec/sans délai)
- • Indemnité d'occupation mensuelle
- • Frais de procédure à la charge du locataire
Pouvoirs du juge
- • Accorder des délais de paiement (jusqu'à 3 ans)
- • Suspendre la clause résolutoire
- • Accorder un sursis à l'expulsion (3 mois à 3 ans)
- • Ordonner un échéancier de paiement
- • Maintenir le bail sous condition de paiement
6. L'expulsion effective (J+210 à J+270)
Après le jugement, l'huissier délivre un commandement de quitter les lieux qui accorde un délai de 2 mois au locataire. Si le locataire ne part pas, l'huissier procède à l'expulsion avec l'assistance de la force publique (demande au préfet). Le préfet a 2 mois pour répondre. En cas de refus du concours de la force publique, l'État doit indemniser le bailleur.
Interdictions formelles pour le bailleur :
- • ❌ Changer les serrures (délit pénal)
- • ❌ Couper l'eau, le gaz ou l'électricité
- • ❌ Retirer les meubles du locataire
- • ❌ Pénétrer dans le logement sans autorisation
- • ❌ Harceler ou menacer le locataire
Sanctions : jusqu'à 3 ans de prison et 30 000 € d'amende (art. 226-4-2 Code pénal).
7. La trêve hivernale
1er nov.
Début de la trêve
Expulsion physique interdite
31 mars
Fin de la trêve
Pendant la trêve hivernale, seule l'expulsion physique est suspendue. Toutes les autres démarches restent possibles et sont même recommandées : relance, mise en demeure, commandement de payer, assignation, audience, obtention du jugement. Lancez vos procédures pendant la trêve pour être prêt à exécuter dès le 1er avril.
8. Prévenir les impayés
Vérifier la solvabilité du locataire
Exigez les 3 derniers bulletins de salaire, le dernier avis d'imposition, et le contrat de travail. Le loyer ne devrait pas dépasser 33 % des revenus nets du foyer. Vérifiez l'authenticité des documents.
Demander un garant ou une caution Visale
La caution solidaire (parent, proche) ou la garantie Visale (gratuite, Action Logement) sécurise le paiement. La Visale couvre jusqu'à 36 mois d'impayés pour les locataires éligibles.
Souscrire une GLI
La Garantie Loyers Impayés (2,5-5 % du loyer annuel) couvre les impayés, les dégradations et les frais juridiques. Incompatible avec une caution personne physique (sauf étudiants/apprentis).
Inclure la clause résolutoire dans le bail
Indispensable pour accélérer la procédure. Sans cette clause, vous devez obtenir une résiliation judiciaire (plus longue et plus coûteuse).
Privilégier le prélèvement automatique
Le prélèvement SEPA réduit significativement les oublis de paiement. Proposez-le dès la signature du bail et fournissez votre RIB.
Suivre les paiements en temps réel
Un outil de suivi comme BailleurZen détecte immédiatement les retards et automatise les relances, évitant l'accumulation de la dette.
9. Suivre et prévenir avec BailleurZen
Détection des impayés en temps réel
10. Questions fréquentes
En résumé
- Réagissez vite : relance amiable dès J+5, mise en demeure LRAR à J+15.
- Le commandement de payer par commissaire de justice déclenche le délai de 6 semaines de la clause résolutoire.
- La procédure complète prend 8 à 18 mois. N'attendez pas pour la lancer.
- Il est strictement interdit de couper les fluides ou changer les serrures.
- La prévention (solvabilité, GLI, Visale, clause résolutoire) reste la meilleure arme.
Sources et références
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 — Article 24 (clause résolutoire, impayés)
- Article 226-4-2 du Code pénal — Délit de violation de domicile par le bailleur
- Décret n°2019-772 — Signalement des impayés à la CAF
- Code des procédures civiles d'exécution — Articles L411-1 à L451-1 (expulsion)