SCI familiale vs SCI classique : quelle durée de bail (3 ans ou 6 ans) ?
Conformément à l’article 10 et à l’article 13 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la durée minimale d’un bail d’habitation vide dépend de la composition de la SCI.
Si la SCI est exclusivement constituée entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus (SCI dite « familiale »), elle bénéficie des mêmes règles qu’un bailleur personne physique : le bail vide est conclu pour 3 ans minimum et la SCI peut donner congé pour reprise au profit de l’un de ses associés.
- SCI familiale (associés parents jusqu’au 4e degré) : bail vide de 3 ans minimum, droit de reprise pour habiter au profit d’un associé.
- SCI non familiale (présence d’un tiers ou d’une holding) : bail vide de 6 ans minimum obligatoire, pas de congé pour reprise personnelle.
- Attention à la location meublée en SCI à l’IR : si les recettes meublées dépassent 10 % des recettes totales, la SCI bascule de plein droit à l’impôt sur les sociétés (IS).
Compte bancaire dédié, assemblée générale et suivi des comptes courants d’associés
Même en SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR), il est indispensable d’ouvrir un compte bancaire au nom de la société pour encaisser les loyers et régler les charges de copropriété, taxes foncières et factures d’artisans.
Chaque apport de trésorerie d’un associé pour financer des travaux ou combler un déficit mensuel doit être tracé en compte courant d’associé et approuvé lors de l’assemblée générale annuelle.
Comparatif : SCI à l’IR (Revenus fonciers) vs SCI à l’IS (Impôt sur les sociétés)
| Critère | SCI à l’IR (Transparence fiscale) | SCI à l’IS (Opaque fiscalement) |
|---|---|---|
| Location autorisée | Location nue (meublé toléré < 10 % des recettes) | Location nue et location meublée sans plafond |
| Amortissement du bien | Non (uniquement déduction des charges réelles) | Oui (amortissement comptable du bâti et des travaux) |
| Déclaration annuelle | Formulaire 2072 + report sur 2044 des associés | Liasse fiscale IS (2065) et bilan comptable obligatoire |
| Plus-value à la revente | Régime des plus-values des particuliers (abattements pour durée) | Plus-value professionnelle calculée sur la valeur nette comptable |
Comment déclarer les revenus fonciers d’une SCI à l’IR (formulaires 2072 et 2044)
Une SCI transparente fiscalement (à l’IR) ne paie pas l’impôt directement : elle dépose chaque année une déclaration de résultats n° 2072-S, puis chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers (selon son pourcentage de parts sociales) sur sa propre déclaration n° 2044 et n° 2042.
- Ventilation automatique des loyers encaissés et des charges déductibles (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, taxe foncière).
- Répartition du résultat foncier (bénéfice ou déficit foncier imputable jusqu’à 10 700 €) au prorata des parts de chaque associé.
- Archivage probant des factures acquittées au nom de la SCI.
Textes de loi et sources officielles
Questions fréquentes
Une SCI à l’IR peut-elle bénéficier du régime micro-foncier ?
Oui, mais uniquement si l’associé personne physique est également propriétaire en direct d’au moins un logement donné en location nue et que le total de ses revenus fonciers bruts (directs + quote-part SCI) n’excède pas 15 000 € par an.
Quel logiciel choisir pour gérer plusieurs biens en SCI et en nom propre ?
BailleurZen permet dès la formule Essentiel (3,25 €/mois en annuel) et Premium (6,58 €/mois jusqu’à 10 biens) de gérer à la fois vos lots en nom propre et en SCI, avec scan OCR des factures et préparation fiscale 2044.
Qui signe le bail de location lorsque le propriétaire est une SCI ?
Le contrat de location est conclu au nom de la SCI (en mentionnant sa dénomination sociale, son siège et son numéro SIREN) et signé par son gérant en exercice.